隨著休閑旅游的發展和消費需求的擴大，過去單一的農家樂、鄉村游的形式慢慢不能滿足市場發展要求，發展鄉村度假綜合體成了現在開發鄉村旅游的重點，而通過對傳統村落的改造來打造鄉村度假綜合體則成為現在發展的熱點。

　　通過鄉村閑置農宅的統一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的“田園康養+休閑度假”的健康養生區，并塑造特色鄉村度假品牌。

 

　　1、村落生態優良

　　與傳統旅游不同，度假鄉居模式對于鄉村區位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。而位于棲霞市蘇家店鎮的前寨村，村落生態優良，環境幽靜，最重要的是原生態的鄉村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉土氣息恰恰是度假鄉居模式開發的重要載體。

 

　　2、房屋空置率高

　　部分房屋空置是度假鄉居模式開發的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發出新的生機。前寨村現有閑置宅基地近30棟，且房屋狀況大多保存良好。

 

　　3、建筑風貌良好

　　度假鄉居模式要求村落民居建筑多為傳統老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉村的質樸鄉土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

 

　　4、模式要點

　　4.1閑置農宅整體打造

　　將村里閑置農宅集中，進行整體修繕打造，由村集體對村內空置民宅統一租賃回收，通過引入外來企業資本（棲霞市楓宸雅舍田園綜合體有限公司），采用“企業+村集體+農戶”的形式，進行整體設計修繕，預計5年內分一二三期完成15棟以上老宅的的修繕改造，構建具有一定規模的康養區域。

 

　　4.2高端品牌塑造

　　對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的高端品牌。

 

　　4.3村民參與方式營造

　　度假鄉居模式，根植于鄉村生活，村民的參與必不可少，可通過返聘村民為員工或者深挖當地文化資源、農業資源等多種方式，促進村民就地就業，激發村民參與鄉村建設的熱情，實現村民的持續參與。

 

　　5、模式推動力

　　5.1城市返歸鄉村的休閑度假市場需求

　　城市的擁擠喧囂、環境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉野，而且這種需求日益顯現，因此，偏僻原生態的鄉村逐漸成為人們度假和居住的熱門之地，正是這種需求催生了鄉居度假產品的開發。

 

　　5.2粗放式大眾度假向精致化小眾度假轉變

　　小眾度假是區別于大眾度假的一種精品化的度假模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾度假需求的多樣化，創新和優化度假旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的假期生活。

 

　　6、模式構建

　　6.1閑置宅基地流轉形式

　　宅基地流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。目前村民的意向是以出租的形式參與，租金由村集體牽頭，運營投資方與村民協商達成，租期不低于15年。如后期村民有意愿以閑置宅基地入股，可通過運營公司、村委、農戶三方協商，達成意見統一后，變更合作方式。

 

　　6.2開發主體---村集體與運營投資方共同開發

　　村集體通過引入外來資金的形式，與運營投資方合作，對村里的閑置資產進行統一的整合開發。這種開發形式解決了資金的問題，并且開發建設相對專業，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發產品。

 

　　6.3開發要點---鄉味保留與展現，最大程度展現鄉村風貌

　　建筑材質鄉土化：度假鄉居的改造講求文化性、鄉土性，外表古樸陳舊，與周圍環境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當地材質，如石材、木料、等，盡力呈現傳統村落民居形態，營造濃郁的鄉味建筑。

　　度假居住體驗鄉土化：旅游體驗雖是度假鄉居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動的開發中，要最大限度的利用村落中的鄉土資源，如農田、果園、鄉村家禽等小動物，以及生產生活工具、場景等，配套現代休閑理念，形成極具鄉土性的鄉村體驗產品，提升游客的度假居住情致。

　　度假氛圍鄉土化：度假鄉居，以“鄉味”為氛圍基底。一方面展現鄉村原生態景觀，古樹老井山花、石磨草屋籬笆，營造出濃郁的鄉土意境；另一方面，最大限度的保留鄉村原有的生活狀態和生活氣息，將鄉村居民的生產生活狀態作為重要的無形資產，耕種的村民、喂家禽的農婦以及房前屋后休息的老人，都是鄉村景觀的重要組成部分

 

　　6.4運營主體----（棲霞市楓宸雅舍田園綜合體有限公司）

　?。际袟麇费派崽飯@綜合體有限公司）對度假鄉居進行統一經營管理。村集體作為（棲霞市楓宸雅舍田園綜合體有限公司）股東單位，有義務協助做好村名和運營方的協調溝通工作。

 

　　6.5運營要點----充分調動農民積極性

　　一方面，讓村民充分參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業，并積極組織村民培訓，調動村民的積極性；項目開發充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

　　另一方面，讓村民真正獲得收益。從村民角度出發，制定切實能夠滿足村民利益的相關政策，進而激發村民參與開發的熱情。

 

　　6.6目標市場

　　主要發展趨勢將向著高質量、有自己的特色和特點發展。我們將目標市場細分為以背包客驢友以及自駕親子游群體為主，同時接納國家法定假日、周末、寒暑假自駕游群體，初期市場定位在半島周邊自駕游市場。

 

　　6.7宣傳策略

　　一方面通過與各大旅游網站合作，快速建立有效的服務銷售渠道。另一方面通過微信、微博、貼吧、抖音、快手短視頻等方式擴大宣傳范圍。再者加強與本地旅游公司的交流，開拓更為廣闊的市場。更要側重于口碑的感召力，我們的服務對象之一是背包客，而背包客之間的交流和良好的口碑將為我們贏得回頭客。